Tes locations travaillent. Ton capital, lui ne bouge pas. Tu as un arbitrage à faire.
Ton apport est immobilisé.
Il est parti dans le bien. Il y restera quinze ou vingt ans. Sur le papier tu es propriétaire. En pratique, tu ne peux rien réinvestir avant une revente ou un refinancement.
Ta marge arrive au compte-gouttes.
En locatif, elle se récolte en loyers, mois après mois. C'est régulier, c'est solide. Mais une marge de plusieurs dizaines de milliers d'euros se construit sur des années pas sur des mois.
La charge ne baisse jamais.
Impayés, vacance locative, travaux imprévus, appels un dimanche soir. Chaque bien ajouté ajoute sa dose. Tu ne démultiplies pas ton activité : tu l'empiles.
Qui est Mathieu Lançon
Mathieu Lançon accompagne 1 500 investisseurs. Et il continue d'acheter.
+5 M€ de chiffre d'affaires en moins de 3 ans.
+50 lots vendus en achat-revente.
+2 M€ de chiffre d'affaires sur une année.
+30% de marge brute moyenne sur ses opérations.
Même compétence. Cycle différent.
AVEC L'ACTIVITÉ LOCATIVE :
Tu achètes pour garder.
Ta marge se récolte en loyers, mois après mois.
Ton capital reste dans le bien quinze ou vingt ans.
Tu mesures un rendement, en pourcentage annuel.
AVEC L'ACTIVITÉ D'ACHAT-REVENTE :
Tu achètes pour revendre.
Ta marge se réalise à la revente, en une fois.
Ton capital revient, disponible pour l'opération suivante.
Tu mesures une marge, en euros, travaux inclus.
Ce que tu sais déjà faire ne change pas : lire un secteur, estimer des travaux, négocier un prix, monter un dossier bancaire.
Ce qui change, c'est la sortie. Et c'est la sortie qui décide de la vitesse.
Est-ce plus risqué ? Non, c'est un risque différent.
En locatif, ton risque est étalé sur vingt ans : vacance, impayés, marché qui se retourne. En achat-revente, il est concentré sur quelques mois : le prix d'achat, le chiffrage des travaux, la revente.
Un risque court s'analyse avant de signer. Un risque long, tu le découvres en route.
Découvre en 90 minutes si l'achat-revente est fait pour toi.
Bloc 01
Le capital dormant
Tes biens ne se valent pas tous. Certains portent encore, d'autres immobilisent un capital qui travaillerait plus vite ailleurs.
La grille pour trier ton parc bien par bien
Les signaux qui disent qu'un bien a fait son temps
Bloc 02
La marge, pas le rendement
En locatif, tu calcules un rendement. En achat-revente, tu calcules une marge. Ce n'est pas le même métier de chiffres.
Comment se construit une marge réelle, travaux inclus
Où elle se gagne, et où elle se perd
Bloc 03
Le paradoxe du prix au m²
Un secteur cher peut dégager plus de marge qu'un secteur bon marché. C'est contre-intuitif, et c'est vérifiable.
Comment lire un secteur avant de s'y engager
Les stratégies de revente qui changent tout
Ils sont passés à l'action.
"Le locatif m'a permis de débuter dans l'immobilier, capitaliser sur le long terme, créer un cash-flow régulier et arbitrer pour générer du cash lentement mais sûrement. Le MDB, lui, m'a permis de générer du cash beaucoup plus rapidement. C'est une activité plus exigeante. Pour moi, le locatif construit le patrimoine, tandis que le MDB accélère la création de cash."
"En locatif, tu empiles les crédits. En marchand, tu génères du cash brut. C'est l'écosystème Greenbull qui m'a fait passer de simple bailleur à vrai opérateur."
"Le locatif construit ton futur, le marchand construit ton présent."
"J'ai toujours voulu avoir 100 lots, avec cette idée de rentier. Au bout de 22, j'ai vite compris que la gestion serait lourde. En arbitrant et en utilisant le cash de la plus-value pour faire du marchand, j'ai accéléré et gagné 10 ans. Maintenant j'alterne entre locatif, arbitrage et marchand de biens selon les projets."
"Le temps, je n'en avais plus à perdre. Passé 40 ans, le locatif ne suffit plus pour être rentable rapidement. J'ai arrêté de miser sur le temps qui passe pour miser sur l'action, et j'ai changé de vitesse avec le marchand de biens."
"J'avais le choix entre encaisser chaque mois 500 € en locatif ou revendre et gagner 80 000 €. Mon choix a été vite fait."
"En passant par le locatif, on apprend à travers les travaux, les processus de banques, les locataires, les normes. On gagne lentement mais sûrement. Désormais, en tant que marchand de biens, ce bagage me permet de concevoir des produits qui correspondent parfaitement aux clients à qui je vends."
"Le locatif m'a permis d'éprouver le processus d'acquisition d'un bien, de sa rénovation et de sa mise en location. En marchand, le processus est identique, sauf que maintenant je mets le bien en vente."
"J'ai arrêté d'attendre 20 ans de cash-flow pour créer de la valeur en 6 mois. Le rendement locatif me rassurait. La marge MDB me fait avancer."
Il n'a pas choisi entre locatif et marchand de biens.
Un invité surprise nous rejoint en direct. Investisseur locatif à Paris depuis 2018, marchand de biens depuis 2021. Il a gardé les biens qui payent, revendu les autres, et financé son activité avec la différence.
3 M€
de chiffre d'affaires par an
25 lots
en location
+50 lots
revendus en marchand de biens depuis 2021
Les questions qu'on nous pose.
Combien de capital faut-il pour démarrer en achat-revente ?
On ne te donnera pas un montant magique : il dépend du bien, du secteur et surtout du montage. Et contrairement à ce qu'on pourrait croire, la banque n'est pas la seule porte d'entrée.
Entre investisseurs, partenaires, associations, levées de fonds, financements alternatifs… il existe de nombreux leviers pour structurer une opération. Certains sont connus de tous. D'autres circulent surtout dans des réseaux privés et restent largement méconnus du grand public.
Ce qu'on te montrera, c'est comment se construit réellement le financement d'une opération, quels leviers peuvent être combinés et comment accéder à des solutions auxquelles on ne pense pas forcément au départ.
Je n'ai pas de société ni de statut de marchand de biens. Est-ce un problème ?
Non. Beaucoup d'investisseurs découvrent le métier avant de créer leur structure. La masterclass porte sur la méthode et les critères de décision.
Je veux faire de l'achat-revente mais je ne sais pas par où commencer. Qu'est-ce que je vais y trouver ?
De quoi commencer : la grille pour trier ton parc, le calcul d'une marge réelle et les critères pour lire un secteur. À la fin, on te présente l'Incubateur Marchand de Biens pour ceux qui veulent aller plus loin — mais les 90 minutes qui précèdent se suffisent à elles-mêmes.
Y aura-t-il un replay ?
Non. La masterclass est diffusée en direct le 21 septembre à 20h, et elle n'est pas rediffusée. Les bonus non plus. Si tu veux le contenu, il faut être là.
Est-ce le bon moment pour faire de l'achat-revente ?
C'est justement le sujet. Les prix d'achat, les délais de revente et les marges possibles ne sont pas ceux d'il y a trois ans. Mathieu opère dans le marché d'aujourd'hui, et c'est celui-là qu'il vient décrire.
Combien de temps cela demande-t-il par semaine ?
Ça dépend de ton rythme et du nombre d'opérations que tu mènes. On ne te vendra pas une activité passive : l'achat-revente est un métier, il demande du temps. On te dira lequel.
Récupère ton plan d'action, le soir même.
La grille pour trier ton parc.
Quels biens portent encore, lesquels immobilisent un capital qui travaillerait plus vite ailleurs.
Le calcul d'une marge réelle, travaux inclus.
Et les postes où elle disparaît sans qu'on la voie partir.
Les critères pour lire un secteur.
Avant de s'y engager.
Le déroulé complet d'une opération.
De l'offre à la revente.
Et une chose à faire dès mardi matin.